Kauf einer gebrauchten Immobilie
- mit Architekt!



Ein Schritt, der gut überlegt sein will, denn die meisten der angebotenen Objekte sind abgewohnt und haben Bauschäden, weil in den letzten 20 Jahren nichts daran getan wurde.

Der Kauf eines gebrauchten Objektes kann eine gute Option für Sie sein, wenn Sie sich beraten und helfen lassen. Die Profis dafür sind in Deutschland nicht die Makler, das ist klar. Die wollen verkaufen, das ist ihr Job, sonst nichts.

Ideal ist, wenn ich gleich bei der ersten Besichtigung dabei bin, denn dann kann ich einschätzen, ob das Objekt grundsätzlich für eine Sanierung geeignet ist und ob es zu Ihnen passt.


Je nach Zustand ist evtl. eine zweite Besichtigung erforderlich, das hängt vom Zustand und der Anzahl der erfolgten Umbauten statt. Je schlechter der Zustand und je mehr Umbauten erfolgt sind, je genauer ist meine Untersuchung.

Anschliessend erfolgt auf dieser Basis meine Kostenschätzung, die bereits einen guten Anhaltspunkt für die Gesamtkosten Ihres Objektes angibt. Offene Punkte sind jetzt noch Schäden, die nicht nach Augenschein erkennbar sind, denn irgendeine Überraschung ist noch bei jeder Objektsanierung aufgetreten, seien es nicht eingebaute Teile der Drainageleitung - aus der Fotostrecke des Sanierungsbeispiels „Gebäudesanierung“ - oder was auch immer. Hier ist der Sachverstand des Fachmannes ganz besonders gefragt.


Top oder Flop, das findet nur ein Fachmann nach genauer Untersuchung heraus

Drei Beispiele aus der Praxis:


Beispiel 1
Ein meiner Frau bekanntes Paar, beide junge Architekten und erst wenige Jahre im Beruf, schauten sich ein Haus aus den siebziger Jahren in meiner Nähe an, was sie für sich kaufen wollten. Sie entdeckten zwei vermeintlich erhebliche Bauschäden, die sie verunsicherten, so dass sie auf den Kauf verzichteten. Ich habe anschliessend das Gebäude ebenfalls in Augenschein genommen und keine Bauschäden in dieser Art festgestellt sondern Kleinigkeiten, die mit sehr geringem Aufwand zu richten wären. So hat das Paar aus Unwissenheit auf den Kauf verzichtet, obwohl ich ihnen dazu geraten hätte – wenn sie denn erkannt hätten, dass sie selbst dazu nicht in der Lage waren.

Beispiel 2
Mein eigenes Haus, das habe ich 2002 gebraucht gekauft. Ich wohne und arbeite seit 13 Jahren hier und habe bis zum heutigen Tage - nicht erkennbare und zum Teil erhebliche - Mängel beseitigt, die beim Bau des Gebäudes verursacht wurden, obwohl das Gebäude von einem renommierten Kollegen geplant und gebaut wurde. Erst 2015 hatten wir einen Rohrbruch, der entstanden ist, weil die Belüftung der Schmutz- wasserleitung im Keller nicht korrekt ausgeführt worden war.

Beispiel 3
Mein Elternhaus, von dem mein Vater immer behauptete, dass es top in Ordnung sei. Nachdem meine Eltern ausgezogen waren, habe ich das Gebäude vor dem Verkauf für ca. 75.000,- € saniert. Weil es recht komplizierte Schäden hatte, hat das über ein Jahr gedauert.



Es kommt also darauf an, dass Ihr beratender Architekt neben der Planung eine umfangreiche Erfahrung in der Praxis erworben hat. Ein dreimonatiges Praktikum reicht da längst nicht aus.

Tipps:
Der Energieverbrauchskennwert des Gebäudes muss bereits in der Verkaufsanzeige angegeben sein und der Energieausweis muss vom Verkäufer beim ersten Besichtigungstermin vorgelegt werden.

Ich habe erlebt, dass ein Überschwemmungsschaden mit Schmutzwasser im Keller nicht saniert wurde. Besteht dieser Verdacht, sollte eine Materialuntersuchung auf Schimmelpilze erfolgen.


Ein weiterer offener Punkt in der Kostenschätzung ist Ihr Anspruch an die Gestaltung und Ausstattung. Wenn hier in Ihren Budget Luft vorhanden ist, um so besser. Andererseits ist ein knappes Budget oftmals die Basis für eine besonders gute und pfiffige Gestaltung.

Weitere Tipps:
Ihr Dachgeschoss ist im Sommer heiss wie ein Backofen? Mit geringem baulichem Aufwand lässt sich auch ohne Kühlgerät eine angenehme Temparatur erreichen.

Meine Bauherren wollten gerne den Waschraum im Keller warm haben. Ein Heizkörperanschluss war dort jedoch nicht vorhanden, sondern nur im angrenzenden Raum. Da wir die Kelleraussenwände schon gedämmt hatten und neue Kellerfenster eingebaut waren, reichte es, statt neuer Leitungen und Heizkörper - ca. 500,- € - ein Loch in die Wand zum Heizkörper nebenan zu stemmen (50,- €) und der Waschraum ist jetzt angenehm warm.





Die Checkliste zum Hauskauf direkt als PDF zum ausdrucken

Checkliste Hauskauf


1. Lage und Umgebung
Die Lage hat einen entscheidenden Einfluss auf den Kaufpreis des Objektes. Schauen Sie sich die Nachbarschaft und die Umgebung bei kleinen Spaziergängen zu unterschiedlichen Zeiten an.

2. Infrastruktur
Welche Einkaufs- und Erholungsmöglichkeiten gibt es. Wie ist das Schulangebot und der öffentliche Nahverkehr?

3. Zustand der Bausubstanz und Sanierungskosten
Das kann nur der Fachmann vom Bau beurteilen, der Architekt.

4. Pläne + Statik
Sind Planunterlagen vorhanden, Grundrisse, Schnitt und Ansichten? Das macht die Sanierung leichter und zeigt, dass die Eigentümer sorgfältig mit ihren Unterlagen umgehen. So sind sie auch mit ihrem Haus umgegangen.

5. Grundbuch
Die derzeitigen Eigentümer sind dort aufgeführt, vor allem jedoch evtl. Lasten und Beschränkungen, z. B. Wegerechte.

6. Energie
Der Energieausweis muss vom Verkäufer bei der ersten Besichtigung vorgelegt werden. Den verbrauchsbasierten Ausweis können Sie vergessen, denn zugrundegelegt wird hier lediglich der Verbrauch der Vorbesitzer. Einigermassen aussagekräftig ist nur der vom Fachmann berechnete, bedarfsbasierte Ausweis. Der Schornsteinfeger ist nicht der Fachmann für Energie, dazu fehlen ihm die nötigen Grundlagen.

Lassen Sie sich die letzten Heizkostenabrechnungen des Energieversorgers bzw. Energielieferanten zeigen.

7. Kaufpreis
Hier ist wieder der Fachmann vom Bau gefragt.

8. Intuition
Die Räume fühlen sich nicht so gut an? Auch dafür gibt es eine Lösung.
Was sagt Ihr Bauchgefühl, hören Sie auf Ihre Frau.


Ihr Architekt Ralf Kernig








Verkauf einer gebrauchten Immobilie
- mit Architekt!



Den professionellen Verkauf Ihrer Immobilie sollten Sie nicht einem Makler überlassen, denn so haben die potentiellen Interessenten keine umfassenden Infos über den tatsächlichen Zustand des Gebäudes und die Sanierungskosten. Der Makler kann und sollte auf Grund seiner kaufmännisch orientierten Ausbildung keine Aussagen über den Gebäudezustand treffen.

Ein Verkauf erfolgt dann oft mit Abschlägen zu einem niedrigen Preis, weil die Interessenten, die als Laien für den Kauf meist nicht vorbereitet sind, nicht wissen, was auf sie zukommt. Hat dann der erste Schub an Interessenten Ihr Gebäude besichtigt und der Verkauf nicht geklappt, so ist die beste Chance vertan. Wenn überhaupt, erfolgt dann ein Verkauf nur noch mit grosser Verzögerung zu einem für Sie deutlich schlechteren Preis.

Ist Ihnen schon einmal aufgefallen, dass sich Gebäude, die längere Zeit leerstehen, oft merkwürdig anfühlen, fast wie nicht mehr lebendig? Es ist tatsächlich so und wenn dieser Zustand erst einmal erreicht ist, wird der Verkauf schwieriger. Ich hatte ein zum Verkauf stehendes Gebäude mit Interessenten besichtigt, aus dem die Familie bereits ausgezogen war. Nur der älteste Sohn wollte noch bis zum Schluss dort wohnen. Ich konnte genau spüren, welche Räume er noch benutzte und welche nicht. Die nicht benutzten Räume fühlten sich nicht mehr lebendig an.

Mein Haus vor der Sanierung

Besser ist eine professionelle Vorbereitung des Verkaufs mit meiner Hilfe. Wir schauen uns gemeinsam Ihr Objekt an und ich schlage Ihnen die Massnahmen am Gebäude vor, die zu einem optimalen Verkaufspreis führen. Auf Grund meiner Erfahrung sollte das Objekt möbliert sein, es kann die Reparatur kleiner oder größerer Schäden erforderlich sein, evtl. ein Teilanstrich und manches andere mehr. Ich organisiere das, was nötig ist. Bad, Gäste-WC und Bodenbeläge sollten bleiben, wie sie sind. Da sind die Geschmäcker sehr verschieden und die Sanierungskosten sind überschaubar. Ein auf diese Weise gut vorbereitetes Objekt verkauft sich zu einem deutlich besseren Preis und schneller, als eine 25 Jahre lang heruntergewirtschaftete „Hütte“.



Es ist wie beim Gebrauchtwagenkauf, vor allen Dingen kauft das Auge mit. Sie erzielen mit einem professionell aufbereiteten Fahrzeug einen deutlich besseren Preis als ohne.

Es geht hier nicht um das Vortäuschen eines Bildes, das real nicht vorhanden ist, sondern um das optimale Herausarbeiten der Stärken des Verkaufsobjektes und um das Beseitigen der Schwächen.

Bereits in Ihrer Verkaufsanzeige sollten Sie mit Klarheit und Offenheit Vertrauen schaffen. Der Energieverbrauchskennwert Ihres Gebäudes ist dort anzugeben, und zwar als berechnete Zahl und nicht etwa als „in Vorbereitung“ oder als „beauftragt“ bezeichnet. Zum einen hat der Gesetzgeber diese Pflicht zur Angabe festgelegt, zum anderen wird ein Interessent sich bei fehlender Zahlenangabe fragen:“Was hat der Verkäufer sonst noch zu verbergen?“



Verzichten Sie auf das Beauftragen eines verbrauchsorientierten Energieausweises, auch wenn die Angebote im Netz noch so verlockend günstig sind, denn die Ergebnisse sind ihr Geld nicht wert. Ich stelle Ihnen einen bedarfsorientierten Verbrauchsausweis aus, der solide ist, weil der berechnete Bedarf dem tatsächlichen Verbrauch recht nahe kommt. Sie brauchen mich also schon vor Schaltung Ihrer Anzeige. Wenn Sie möchten, nehme ich am Verkaufsgespräch teil und bespreche mit den Interessenten alle Details, hier hilft wieder nur Offenheit, denn das schafft Vertrauen. Die potenziellen Käufer wollen Ihren eigenen Gutachter oder Architekten mitbringen? Auf jeden Fall gern, denn dann kann ich mit ihm gemeinsam alle Punkte durchgehen und es bleiben keine Fragen offen. Das ist entscheidend, denn so ist der Weg zum Verkauf frei.
Mein Haus nach der Sanierung

Wenn der Preis stimmt und der Verkauf trotzdem nicht klappt, kann es daran liegen, dass der Eigentümer das Objekt nicht loslassen kann, weil es sich z. B. um das Elternhaus handelt. Das ist demjenigen nicht bewusst. Diesen Punkt spreche ich an, wenn mir etwas auffällt. Die Lösung wird dann greifbar.

Der Verkauf klappt immer noch nicht? Dann habe ich noch meine Spezialmethode, die hier nicht verraten wird, denn sie ist schliesslich die Grundlage meines Erfolges.


Die Checkliste zum Verkauf direkt als PDF zum ausdrucken

Checkliste zum Verkauf Ihrer Immobilie


1. Besichtigung des Objektes mit Architekt zur Bestandsaufnahme und Wertermittlung

2. Bedarfsorientierten Energieausweis ausstellen lassen

3. Optimierung der Bausubstanz in Begleitung durch den Architekten als Vorbereitung zum Verkauf 


4. Inserat mit dem Energieverbrauchskennwert schalten

5. Besichtigung mit Interessenten

6. Erfolgreicher Verkauf


Ihr Architekt Ralf Kernig