Die beste Art, mein Haus zu sanieren
– mit Architekt

Viele Besitzer älterer Gebäude stehen vor der Frage, wie denn eine Sanierung am besten durchzuführen sei und wie sie dabei vorgehen sollten.

  • Eigenregie?

    „Soll ich das in Eigenregie tun, indem ich verschiedene Handwerker beauftrage, oder wie fange ich das an? Was ist überhaupt alles zu tun? Das kann ich gar nicht überblicken“.

    Viele Hausbesitzer sind sogar der irrigen Ansicht, eine Sanierung sei leichter zu bewerkstelligen, als ein Neubau, weil ja bereits etwas vorhanden ist, auf dem sich aufbauen lässt. Das Gegenteil ist der Fall, eine Sanierung ist schwieriger und aufwendiger, weil häufig vorhandener Pfusch am Gebäude in Ordnung zu bringen ist. Bei der Ausführung treten häufig Überraschungen auf, die vorher nicht erkennbar waren und die Gewerke greifen einfach nicht so gut ineinander wie bei einem Neubau. Deshalb ist hier echter Sachverstand und Erfahrung gefragt.

    Aus meiner Erfahrung heraus kann ich sagen, dass eine Sanierung in Eigenregie oft zu unbefriedigenden Ergebnissen führt, da sowohl die Planung als auch die Überwachung der Handwerker durch einen Architekten fehlen.

  • Warum mit Architekt?

    Stellen Sie sich vor, Sie sind selbständiger Handwerksmeister mit mehreren Mitarbeitern, denen Sie monatlich das Gehalt zahlen. Sie haben auf der einen Seite einen privaten Auftraggeber, dem Sie ein Sanierungsangebot machen sollen. Auf der anderen Seite stehe ich, der Architekt, mit dem Sie schon mehrere Jahre zusammenarbeiten, der mit seinem Bauherrn alle auszuführenden Arbeiten besprochen hat, Ihnen perfekte Pläne liefert und weiterhin mit Ihnen zusammenarbeiten wird.

    Wem von beiden geben Sie den besseren Preis in Ihrem Angebot?

    Die Antwort ist eindeutig – dem Architekten.

    Diese Tatsachen führen dazu, dass Ihre Sanierung mit Architekt unter dem Strich für Sie günstiger wird, als eine Ausführung in Eigenregie:

    • Sie haben keinen Stress mit den Handwerkern, vor allen Dingen, wenn Sie ein positiv fühlender Mensch sind.

    • Sie haben mit mir, dem Architekten, einen wirtschaftlich und von Firmen und Herstellern unabhängigen Fachmann, der Sie in allen Fragen berät und Ihnen die für Sie wirtschaftlichste Variante entwickelt

    • Sämtliche weitere Organisation mit Statiker, Beantragung von Fördermitteln, Wärmeschutznachweis, Luftdichtheit, Genehmigungen usw. übernehme ich. Sie erhalten die Gewähr für eine fachlich und bautechnisch korrekte Ausführung der Arbeiten und damit einen optimalen Gegenwert für Ihre Investition

    • Mit den günstigen Preisen meiner Handwerker und den von mir geprüften Handwerkerrechnungen spiele ich mindestens einen Teil meines Honorars wieder ein.

    • Ich organisiere Ihre Sanierung so, wie ich es auch für mich machen würde – mit Herzblut.

  • Planung und Ausführung, das machen doch die Handwerker?!

    Die Planung sollte derjenige machen, der es gelernt hat, der Architekt.

  • Die ideale Sanierung

    Ich bin jetzt seit über 30 Jahren in meinem Beruf selbständig tätig und habe in der gesamten Zeit richtig gute Handwerker für die verschiedenen Gewerke gefunden. Am liebsten sind mir kleine bis mittelgrosse überschaubare Firmen, wo der Chef auch noch auf der Baustelle mitarbeitet. Ich weiss genau, was der einzelne Firmenchef und die Mitarbeiter können und was sie nicht können. In sehr vielen Fällen haben die Firmen auch an meinem eigenen Haus gearbeitet.

    Trotz dieser idealen Voraussetzungen kümmere ich mich regelmässig um meine Handwerker auf der Baustelle, damit das Ergebnis so ausfällt, wie sich das der Hausbesitzer und ich vorstellen, denn auch meine Handwerker benötigen meine Begleitung und können Fehler machen. Die werden dann sofort ausgebügelt.

  • Die Planung

    Der weitere für den Erfolg entscheidende Punkt ist die vorgeschaltete Planung der Massnahme, das ist die Vorraussetzung für eine optimale und wirtschaftliche Sanierung. Hier lege ich mit dem Hausbesitzer - also mit Ihnen - fest, was und wie ausgeführt werden soll und stelle die Massnahmen in meinen Plänen mit den nötigen Hinweisen und Erläuterungen dar.

    Diese Pläne sind die Arbeitsgrundlage für meine Handwerker für Materialbestellungen und veranschaulichen, wie das Gebäude nach der Sanierung aussehen und funktionieren soll.

  • Sanierung in verschiedenen Bauabschnitten

    Wenn die zur Verfügung stehende Summe für die Gesamtmassnahme nicht ausreicht, lässt sich Ihre Sanierung in Abschnitten ausführen.

    Eine Planung der gesamten Sanierung mit der Berücksichtigung und dem durchplanen sämtlicher Massnahmen von Anfang bis Ende ist die wichtigste Grundlage, damit die Massnahme reibungslos und ohne zusätzliche Kosten funktioniert.


    Das könnte dann bei Ihnen im Detail so aussehen:

    Im ersten Schritt wird am besten das Dach saniert, damit an der tragenden Holzkonstruktion kein Schaden entstehen kann. Holz ist sehr empfindlich gegen eindringendes Wasser und fault schnell weg.

    Im nächsten Schritt wäre der Innenbereich mit neuen Heizkörpern, Bad und Gäste-WC dran, evtl. auch neue Fussböden. Die Heizungsanlage ist hier auch an der Reihe, sowie die Fenster. Für diesen Bauabschnitt sollten Sie vorübergehend ausziehen. Wie sich das am besten organisieren lässt, finden Sie im nächsten Kapitel.

    Im folgenden Schritt sollten die Kellerwände von aussen abgedichtet werden inkl. Dämmung und neuer Drainage.

    Jetzt steht noch die Fassade an mit Sanierung der Mauerwerksfugen bzw. einem Wärmedämmverbundsystem.

    Es fehlt dann noch der Keller innen mit neuen Installationen, Sockel für Waschmaschine und Trockner sowie Ausgussbecken.

    Zum Schluss werden noch die Aussenanlagen gemacht, also Pflasterung von Hauszugang, Terrasse und Gestaltung der Freiflächen.

    Fertig

  • Der Ablauf der Sanierung

    Wenn Sie das Haus sanieren möchten, in dem Sie wohnen, so ist das gar keine so grosse Herausforderung. Den Beginn der Massnahme könnten Sie mit Ihrem Urlaub kombinieren, geben mir die Hausschlüssel und ich kümmere mich um alles. Wenn Sie zurückkommen, sind die Massnahmen entweder komplett oder zum Teil fertig, je nach Umfang. Falls noch nicht fertig, gehen Sie zu Verwandten, ins Hotel/Ferienwohnung oder Sie mieten einen Wohnwagen, den Sie im Vorgarten aufstellen. Das wird selbstverständlich vor Ihrem Urlaub organisiert. Das Leben im Wohnwagen kann für Ihre Kinder während der Bauzeit zu einer absolut spannenden Sache werden.

  • Warum überhaupt sanieren, ich bin doch schon alt?
    Erfahrungsgemäss lassen Hausbesitzer an ihren Gebäuden nichts mehr machen, wenn sie älter sind. Ich sage: Halten Sie Ihr Haus immer in gutem Zustand, damit Sie noch sehr lange darin wohnen können. Eine Gebäudesanierung im Lebensalter von 60 oder 70 Jahren mit dem gleichzeitigen Umbau zu einer bodengleichen Dusche, einer sehr niedrigen Schwelle zur Terrasse und dem Beseitigen von weiteren Hindernissen ist besser, als mit 80 feststellen zu müssen, dass Sie eine Sanierung nicht mehr durchstehen und deshalb nur noch der Umzug in ein Heim bleibt. Wer in dieser Beziehung gut vorsorgt, kann so lange wie möglich in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben. Die Unterstützung durch Pflegedienste macht vieles möglich, wenn Sie die entsprechenden baulichen Voraussetzungen geschaffen haben.
  • Fördermittel

    ... gibt es von der KFW, als Einzelmassnahmen in Höhe von 10 % der förderfähigen Kosten als Zuschuss für Sie. Wenn Sie ein Gesamtpaket umsetzen, also in die energetische Sanierung von Dach, Fassade, Fenster etc. investieren und ein niedriges Energieniveau erreichen, bei einem sog. „Effizienzhaus“, dann erhalten Sie einen Zuschuss bis zu 30 % der förderfähigen Kosten, max. 30.000,- € pro Wohneinheit.

    Außerdem können Sie von vielen Kommunen Fördermittel erhalten, so auch von der Stadt Münster, wenn die Aussenbauteile festgelegte Werte des Wärmedurchgangs unterschreiten. Dazu ist im Falle von Münster das Einreichen umfangreicher Unterlagen nötig, unter anderem auch ein Wärmeschutzgutachten.

    Ich kümmere mich darum.

  • Regenerative Energien
    Regenerative Energien sind wichtig und sinnvoll. Seit 2009 plane ich bei Sanierungen immer Leer-Rohre und Installationsschächte mit ein, um später ohne grossen Aufwand sowohl Kabel für eine Fotovoltaikanlage, als auch Leitungen für eine thermische Solaranlage verlegen zu können. Wird nicht daran gedacht, führt die nachträgliche Verlegung der Leitungen oft zu grossem Aufwand und optisch unbefriedigenden Ergebnissen.




Tipp für Eigentümer und Sanierer:

Ein Energieberater, so wie ich, muss vor Beginn Ihrer Sanierung die Einhaltung der Vorgaben der Energieeinsparverordnung nachweisen (EnEV 2014, gibt den Dämmstandard vor).



Sanierungsbeispiel eines Einfamilienhauses aus den Sechzigern als Bilderstrecke


Ich stelle Ihnen hier die Sanierung vor, mit folgenden vorgefundenen Mängeln des Gebäudes:

  • Durchfeuchtete Kellerwände
  • Defekte Heizungsanlage und zu hoher Energieverbrauch
  • Fehlende Dämmung der Fassade und des Daches
  • Undichte und beschädigte Fenster mit veralteter Isolierverglasung
  • Schlechte Wärmequalität im Gebäude
  • veraltete Heizungs- und Sanitärinstallation
  • Sanierungsbedürftiges Bad und Gäste-WC
  • Flachdach mit grosser Pfützenbildung, zu kleine, zu wenige und ungünstig plazierte Dachabläufe
  • Das Gebäude ist überschwemmungsgefährdet


Hier die Bilderstrecke mit kurzen Kommentaren

Die Dachfläche, wie ich sie vorgefunden habe …

… mit zu wenig Wasserabläufen, die auch noch ungünstig platziert sind. Rechts im Bild ist der Sanitärlüfter.

Die Dachkante mit verzogener Unterkonstruktion, keine Tropfkante für Regenwasser vorhanden

Der Effekt der fehlenden Tropfkante: Regenwasser läuft über die gesamte Fassade, als Folge starke Verschmutzung und Frostschäden.

Herstellung der neuen Dachkante mit gehobelten Hölzern, das Mauerwerk ist noch nicht gereinigt.

Der Anschluss an die Dachkante von der Innenseite, vorn liegt noch die alte Randeinfassung

Die Helden vom Dach bei der Pause

Kernbohrung für die neuen Dachabflüsse

Die freigelegte Kellerwand im Originalzustand

Die fertig abgedichtete Kellerwand mit Dickbeschichtung, Dämmung und Noppenfolie

Bad im Rohzustand mit neuem Spülkasten

Küche im Rohzustand

Schliessen der Heizkörpernische im Musikraum mit Dämmung und Mauerwerk

Der Schlaftrakt mit neuer Dachkante (noch nicht verkleidet) und neuen Fenstern. Die gemauerten Fensterbrüstungen wurden vorher entfernt, damit die Räume mehr Licht bekommen und grosszügiger wirken.

Der Keller im Original

Einbau des grossen Terrassentürelementes

Terrassentürelement von aussen mit niedriger 20-mm-Schwelle, die auch mit einem Rollstuhl überfahren werden kann. Im Vordergrund der Rohranschluss für die Fassadenrinne.

Für den Einbau des Terrassentürelementes wurde der Fussbodenaufbau teilweise entfernt, das Heizungsrohr muss noch ausgebaut werden.

Das neue Schlafzimmerelement mit Tür. Hier lässt sich vom Bett in den Garten schauen.

Hier die Folgen einer nicht funktionierenden Drainage: grossflächig abgefallener Putz im Keller

Das Bad mit zusätzlicher Fussbodenheizung

Abdichtung der Wände für die Verfliesung der Dusche

Die Badewanne passt auch.

Ausbildung einer Gebäudefuge zwischen unterkellertem und nicht unterkellertem Teil in der Innendämmung, damit es keine Risse gibt.

Das fast fertige Wohnzimmer, die Fliesen für Bad und WC sind schon da.

Die fertig ausgebildete Gebäudefuge, der Anstrich fehlt noch …

… den erledigt Eddy.

Waschkeller mit neuen Leitungen und Sockel für Waschmaschine

Das sieht doch gut aus, neues Kellerfenster und neue Wandfarbe

Wanne mit Ablage, oberhalb die Heizkörperanschlüsse

Lüftungsöffnung für dezentrale Lüftung mit Wärmerückgewinnung im Bad

Ablage im Bad mit Glasmosaik

Das fast fertige Wohnzimmer mit raumhohem Heizkörper. Oberhalb des Terrassenelementes ist die Kante der Innendämmplatten noch zu sehen

Das Gäste-WC fertig gefliest mit Glasmosaik

Das Bad fertig gefliest

Fertig eingedichtetes Terrassentürelement

Von Hand gebogener Heizkörper aus Edelstahlrohr im Gäste-WC als Unikat, an höchster Stelle der Entlüfter. Die Halterungen waren ursprünglich für Gardienenstangen gedacht.

Das fertige Gäste-WC

Das fertige Badezimmer

Die Terrasse, im Vordergrund die Schlitzrinne, am Gebäude die Fassadenrinne

Die Fassade des Schlaftraktes mit fertiger Dachkante und dem gereinigten und hydrophobierten Mauerwerk. Im Hintergrund vor dem letzten Fenster, die Haube der dezentralen Lüftung des Schlafzimmers.

Der Warmwasserspeicher im Original

Die neuen Anschlüsse am Speicher, als thermischer Siphon im Bogen ausgeführt, zur Verhinderung von Wärmeverlusten

Der fertige zusätzlich gedämmte Speicher, Dämmdicke 24 cm

Der Drainageschacht mit Reservepumpe und Anschluss der Drainage über orangenes Rohr

Überwachung der Reservepumpe über das Schaltgerät in der Steckdose mit Alarm und automatischem Pumpenanlauf

Entwässerung des Drainageschachtes mit dem linken Rohr auf der Wand unter Beachtung der Rückstauebene, rechts das Rohr des Notüberlaufs

Nicht mehr nötige Zuluftöffnung für die Heizanlage, die noch verschlossen wird. So kühlt der Raum nicht mehr aus.


Die zusätzliche Herausforderung bei diesem Bauvorhaben lag in der nicht vorhandenen hinteren Zugänglichkeit über einen öffentlichen Weg. So musste der Bauablauf abweichend von der üblichen Vorgehensweise geplant werden. Ich habe deshalb die Sanierung der Kellerwände im Gartenbereich sowie die Herstellung der neuen Terrasse im Bauablauf vorgezogen, damit die Handwerker ihr Material nicht durch das fertige Gebäude transportieren müssen.

Alte Flachdächer stellen eine besondere Herausforderung dar, weil sich Mängel sofort bemerkbar machen. Hier ist eine fachgerechte Planung und Ausführung besonders wichtig.

Das gleiche gilt für die Innendämmung. Der schöne Verblender sollte erhalten bleiben, so entschieden sich die Bauherren für eine Innendämmung, die besonders diffizil zu händeln ist, damit keine Bauschäden entstehen. Der Bauherr hat eine Simulation über mehrere Jahre mittels speziellem EDV-Programm beauftragt, das den Verlauf der Temperatur- und Feuchteentwicklung in den Aussenwänden mit der geplanten Dämmung simuliert. Ich habe Mineralschaumplatten verwendet, die eine sanierte Fassade erfordern; wichtig ist der Einbau der Dämmung ohne Lücken und Hohlräume, die Verwendung luftdichter Steckdosen und noch einiges mehr.

Hier war also Planung, Erfahrung und Sachverstand gefordert.

Gerade die Innendämmung tangiert viele Gewerke, nämlich die Tischlerarbeiten (Fenster), Putzarbeiten, Estricharbeiten, Bodenbelagsarbeiten, Fliesenarbeiten, Elektroarbeiten und Malerarbeiten sowie die Lüftungsanlage.


Regenerative Energien


Produzieren Sie Ihren Strom doch selbst, hier meine eigene Anlage von 2009
Das Leer-Rohr für die Kabel, das ich bei der Sanierung 2002 im Bad eingebaut habe


Unerwünschte Untermieter


Diese Art Gebäude aus tragender Holzkonstruktion mit vorgesetzter Schale haben vermutlich zu 95 % ein ganz besonderes Problem ...

... das sind nicht erwünschte Untermieter. Hier sind nicht etwa Mäuse, Wespen oder Hornissen gemeint sondern Ratten, die auf Grund der vielen Bauteilanschlüsse und Übergänge fast in jedem Fall eine Möglichkeit zum Hineinschlüpfen finden. Die Tiere sind so beweglich, dass sie durch Dachöffnungen passen, die nicht höher als 1,5 cm sind, eine Öffnung von 3 cm Breite reicht einer ausgewachsenen Ratte völlig aus. Sie leben so extrem diskret, dass die meisten Menschen gar nicht wissen, dass sie „Untermieter" haben, die über ihnen wohnen, nämlich im Dach. Die Tiere sind normalerweise nachtaktiv, sie werden gegen 23.30-24.00 Uhr wach, gehen dann auf die Jagd und kehren frühmorgens gegen 4.00-5.00 Uhr in ihr Versteck zurück.

In meinem gebraucht gekauften Haus hatten vermutlich über 10 Jahre Ratten gewohnt. Es war gar nicht so einfach, das festzustellen, denn wenn die Tiere wach werden, war nur für ca. 10 Sekunden ein leises Krabbeln zu hören, ebenfalls bei der Rückkehr der Tiere. Sonst hörte ich absolut nichts, auch im Sommer nicht, weil die Tiere in der warmen Jahreszeit andere Quartiere nutzen. Es ist noch schwieriger, sie wieder loszuwerden, denn sämtliche Schlupflöcher müssen stabil geschlossen werden.

Meine Sorge war, dass die Tiere die im Hohlraum des Daches verlegten Stromkabel für die Deckenleuchten anknabbern und einen Brand auslösen könnten. Zum Glück ist nichts passiert.

Ich kenne mich jetzt genau mit den Tieren und ihren Schlupflöchern aus. Lassen Sie sich beraten, ich prüfe, ob Sie ebenfalls betroffen sind.